【文/觀察者網專欄作者 陳瑞燕】

近段時間，一則事件受到多家媒體關注：知名地產商時代中國退出廣州多個舊改項目，并懇請退還前期投入資金。

由于涉及地產商，這事很容易觸及大眾的敏感神經，眾多民眾心中不免疑惑，難道又是地產商爆雷？

時代中國是國內一家上市地產公司，實力在中國房地產行業能擠入50強；而“舊改”究竟指什么，很多人心中可能都要畫個問號。

“舊改”是廣東省“三舊”改造行動的簡稱，其核心內容是對省內舊城鎮、舊廠房、舊村莊實行拆除更新改造，促進集約用地、實現城市更新。其中的重難點是舊村改造，也就是對城中村的改造，新聞里的“舊改”主要說的便是廣州各大城區城中村的改造更新項目。

舊改和房地產商有什么關系？房地產商為何紛紛要從中大撤退？該事件是否與房地產行業不景氣有關，又是否會影響到樓市和房價？筆者經過一番調研后發現，新聞背后大有乾坤，其中甚至不乏勾心斗角。

一、舊改的前世今生

2009年廣東政府發布《關于推進“三舊”改造促進節約集約用地的意見》，“舊改”首次亮相。

“三舊”問題尤其是城中村問題在全國各大城市具有普遍性。作為工業化和城市化的產物，城中村現象在改革開放“排頭兵”珠三角地區尤為突出，城中村已然成為珠三角城市群的重要標簽。

有人認為城中村保留著屬于當地農民的祖先記憶和文化歷史，還為外來租房的打工人在城市中提供了低成本的生活方式。但不可回避的是，城中村也是都市中藏污納垢的“夾縫地”——

其一，城中村居民為獲取出租收入而亂搭亂建，導致房屋密度高，常出現魔幻的“牽手樓”“一線天”等建筑景象，通風差、交通堵塞、消防隱患、排水排污不暢、環境臟亂等問題也伴隨而來，基礎設施很難改善；

其二，城中村人口流動性大，加上管理不便，往往給吸毒、嫖娼等違法犯罪分子提供了便利，不僅導致政府的治理成本高，居民的生活風險系數也大為增加；

其三，大量舊村莊、舊廠房的存在既影響城市布局和交通規劃，土地粗放式利用和土地資源供需之間日益突出的矛盾也嚴重制約著地方產業轉型升級和城市經濟的進一步發展。

這第三點也是相對蘇南地區，珠三角地區近年來在產業轉型升級中顯得力不從心的原因所在，早年“三來一補”的先發優勢現在卻成為發展轉型的歷史包袱。因此廣州市在“三舊”改造推進上顯得更為迫切，力爭在城市更新問題上為全國探索出一條新路。

2018年，廣州全市大力推進“三舊”改造行動。2020年，廣州市出臺城市更新3年實施計劃、5年行動方案和10年改造規劃項目，計劃3年推進83條城中村，5年內完成183條城中村改造。

然而城中村改造并不是一件容易的事，需要大量人財物等資源的投入。

城中村由于區位特點，內部利益密集、利益網勾連，牽一發動全身。改造城中村的關鍵不是拆遷、建筑、安置農民等客觀工程成本，而是由于改造導致村莊利益格局調整所產生的利益補償和平衡成本。這部分成本主要包括三個方面：

一是農民的出租收益補償。

城中村嵌在城市的工業生產系統之中，廣大的外來打工人的租房需求讓城中村居民想方設法蓋房加高樓層用以出租，大多家庭都有巨額的出租收入。深圳土著通過收租月入百萬的“?！睆V為人知，而這套獲利邏輯便來自城中村。

二是分化村民的利益平衡。

早年建房審批不規范，村內不同農民家庭擁有的住宅量不同，出租收入差異大，分化農民之間的利益補償需要平衡。

三是補償農民的財富想象。

農民對于拆遷補償預期是按照周邊商品房的價格來計算的，如若拆遷補償無法滿足農民對房屋增值的設想，改造將難以進行，這變相推高了舊改成本。

可以說，在巨大的利益面前，城中村農民會以最大努力與拆遷的責任主體展開博弈，這也是為什么我們常?？吹讲疬w拆出億萬富翁的新聞的原因。

也因此，城中村改造是一個投入成本巨高的工程。根據相關公開數據，時代中國參與的所有舊村改造項目涉及的投資情況，如下圖所示：

一個城中村要實現改造，至少要投資數十億；對于那些地理位置優越，鄰近市區商業中心，諸如天河區珠江新城中心的獵德村、冼村，一個村的改造投資更是高達百億。

年初，廣州市發改委公布《廣州市2022年重點項目計劃》和《廣州市2022年重點建設預備項目計劃》，文件顯示，數百個項目中，關乎城市更新的共計54項（含6項預備項目），總投資金額高達萬億元，其中有幾個引人注目的舊村改造項目：瀝滘村預計投資300億元，陳田村計劃投資289億元，何棠下村計劃投資額最高，達364億元。

廣東要在全省范圍內推進“三舊”改造的規劃目標，這無論如何都是一個天價工程，僅僅依靠政府財政是不可能實現的。那么如何解決舊改的資金問題呢？

根據粵府〔2009〕78號文，其將“政府引導，市場運作”作為“三舊”改造的首要原則，提出多種推進“三舊”改造的方式。

以“三舊”改造的投資主體作為分類標準，文件指出了三種模式：

第一，村社自改模式。

農民集體作為被改造村社的原土地使用權人，可以自行投資對舊村莊的規劃改造。由于涉及的投資量大、風險高，農民一般既無意愿也無動力組織起來自行改造，這點在實踐中很少發生。

第二，政府征拆模式。

這是早期城市開發過程中對村莊進行拆遷改造納入城市規劃的一般模式，政府作為組織改造的投資主體。這種模式只有當城中村改造數量較少、時間寬裕的情況下，政府才有財力承擔。

第三，市場開發模式。

這種模式與“市場化運作”作為指導原則緊密相關，其是城中村改造方式的新試驗，即由地產開發商等市場主體主導舊改項目。

基本流程是被納入“三舊”改造范圍的城中村，以農民集體為主體，以政府為中介平臺，招標相關企業來實施村莊改造的工作，地產商投標到舊改項目之后，便需要包干與農民談判方案、拆遷建設、安置補償農民等改造全過程的責任，同時企業也獲得了所改造村莊的土地使用權以進行自主開發。

2009年廣州為迎接亞運會，毗鄰珠江、嵌入中心商務區的獵德村成為廣州市首個啟動市場主體參與開發的城中村改造項目，由此市場開發的舊改模式成為了城中村改造的主流方式，獵德村成為舊改的典型村和樣板村。

“舊改”現在成為廣東城中村改造的市場開發模式的代稱，不再僅僅是“三舊”改造的簡稱；可以說“舊改”完成了身份轉換，和地產商畫上了密不可分的聯系。